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個人二手房買賣政策平移 或仍按5%計征

  其中,個人二手房交易將由營業稅改征增值稅,稅率將如何變化,無疑是大家關注的重點之一。

  21世紀經濟報道記者掌握的一份營改增試點實施辦法顯示,后續營改增對很多業務都有過渡安排,其中“銷售不動產”部分,個人銷售不滿2年住房的,按5%征收率全額繳納增值稅;銷售滿2年的住房,免征增值稅。

  業內專家對21世紀經濟報道記者表示,國務院總理李克強強調營改增試點要保障所有行業稅負只減不增,國務院常務會議指出原有優惠政策會延續,且有其他過渡政策。個人二手房買賣若按5%征收率計算增值稅,跟營業稅條件下稅負相當,個人二手房買賣者稅負不會增加。

  或平移營業稅政策

  3月18日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,部署從今年5月1日起,將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業。會議指出,新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續,對特定行業采取過渡性措施,確保所有行業稅負只減不增。

  隨后,財政部公布了四大行業增值稅稅率,建筑業和不動產業稅率為11%。5月1日開始的擴圍與以往有所不同,將首次涉及自然人繳納增值稅征管,比如個人二手房交易。

 

個人二手房買賣政策


 

個人二手房買賣政策

  這引起一些二手房買賣方的焦慮。在廣州擁有住房、近期考慮換房的李偉(化名)對21世紀經濟報道記者表示,正在考慮是否要趕緊把手里住房賣掉、買入新的改善性住房。因為5月1日起將改征增值稅,若對個人住房的增值額征收11%的增值稅,相比5%的營業稅,稅負要高出很多,換房成本可能會高很多。

  北京一房屋中介對21世紀經濟報道記者表示,北京房價現在還在上漲,營改增的政策現在還沒有明確,但如果稅率提高,稅負可能會上升。

  這無疑與官方釋放的“減負”的信號相悖。當前房地產市場分化嚴重,一線城市房價上漲,營改增政策不明朗,也有人擔心可能借此控制房價。

  據21世紀經濟報道記者掌握的營業稅改征增值稅試點實施辦法,個人二手房買賣環節的增值稅,可能平移營業稅的政策,稅率仍為5%,免稅的優惠政策也進一步延續。

  “個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。”

  增值稅,是對貨物和服務流轉過程中產生的增值額征收的稅種,常規計征辦法是逐節征收、環環抵扣,簡易計征辦法則類似營業稅做法、對銷售額一定比例(即征收率)繳納增值稅,類似營業稅做法。

  如一套住房,原價購入是100萬,賣出價格為200萬。若按照不動產業11%的稅率,常規計征辦法,銷項稅額減去進項稅額(200×11%-100×11%=11),得到應繳增值稅額11萬元;若按簡易計征辦法,即對銷售額200萬,按照5%的征收率計征,應繳納增值稅10萬。這與原營業稅稅負是相當的,現價200萬按5%營業稅稅率計征,得到應繳10萬營業稅。

  據了解,5%的征收率,在我國目前增值稅體制下,是一個全新的稅率,屬于過渡政策的范疇。原增值稅一般納稅人有17%、13%這兩檔稅率;此前營改增試點四年時間,試點一般納稅人分別適用11%、6%的稅率,針對小規模納稅人僅有3%這一檔征收率。

  業內財稅專家對21世紀經濟報道記者表示,個人二手房交易改征增值稅,適用5%的征收率,也是為了改革平穩過渡、不增加納稅人負擔的做法。

  北京某區地稅局相關負責人對21世紀經濟報道記者表示,營業稅存在環環征收、重復征稅的問題,個人二手房流通次數增多,會加劇重復征稅的問題。但增值稅只對增值額征稅,從長遠和稅收原理來看,營改增是減稅的。

  暫由地稅部門征收

  某地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示,稅務系統內部已經下發文件,營改增之后,個人二手房交易這塊的增值稅仍暫時由地稅部門征收。因為二手房交易環節的其他稅種,如個稅、契稅等均由地稅部門負責,為統一方便管理考慮,營改增之后,仍由地稅部門征收。

  目前,我國二手房交易過程中存在營業稅、個稅、契稅、城建稅、教育費附加稅等,個人二手房交易中暫免征土地增值稅和印花稅。

  正常而言,營業稅、個稅、城建稅、教育費附加稅是向賣房者征收,僅契稅是針對買房者征收。但在實際市場交易過程中,尤其是一線城市,基本由買房者承擔所有稅費。交易過程中產生的稅收,不能通過按揭貸款實現,在購房時,需要實付——這筆稅款構成買房者當期實際的“負擔”。

  深圳一家地產中介對21世紀經濟報道記者表示,目前深圳個人二手房買賣過程中,主要包括5.6%的營業稅(5%為營業稅,0.6%為城建稅、教育費附加稅等)、1%的個稅、1%-1.5%的契稅,營業稅在其中比重最大。

  北京的情況略有不同。由于個稅嚴格執行價差的20%,不能享受“滿五年,且為唯一住房”的二手房,買賣過程中,個稅可能超過營業稅,為交易過程中最大的一筆稅款。

  北京某區地稅局相關負責人對21世紀經濟報道記者表示,個人房屋交易產生的個稅,原本有兩種計征方式,一種是按現價減去原值,針對差價征收20%的個稅;對于那些難以提供房屋原值的住房,適用第二種征收方式,由稅務機關核定一個征收率,對住房現價按征收率征收一定比例,基本為1%。后來,為調控上漲過快的房價,嚴格執行20%的征收辦法。

  營改增之后,是否會對房價產生影響呢?社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經濟報道記者表示,營改增不會對二手房交易的價格產生什么影響,房價基本由供需關系決定,稅收只是起到一定調節作用。

 

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