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房產抵押貸款都評估些啥?自己怎么評估?

房屋評估是房產抵押貸款的一個重要環節,評估價值的多少會直接影響貸款額度的多少。今天,小編將為大家介紹一下房屋評估的主要項目,看看具體哪些因素會影響你的房屋估值。

 

機構評估因素

 

1、折舊(房齡)

 

指房屋因時間而造成的損耗。房子一旦蓋好便進入折舊期,一般說來,磚混結構一等房屋的折舊期限是50年,那么每年的折舊率為2%

 

2、土地生熟程度

 

指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。簡單的理解,就是抵押房屋周邊設施的完善程度。其評判標準主要有三通一平、五通一平和七通一平。七通一平視為最好。

 

三通一平指水、電、道路通,土地平整。

五通一平指通水、通電、通路、通氣、通訊、土地平整。

七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通,土地平整。

 

3、資本化率

 

把資本投入到不動產所帶來的收益率,其影響因素包括:自有資本所占比率;外來資本(如借貸)利息;因老化(折舊、功能下降等)產生的貶值和收益降低(相對值);因通貨膨脹帶來的不動產增值和收益的增加(絕對量);還貸后自有資金的增加。

 

4、基準地價

 

基準地價是土地初始價,也稱城市基準地價,是指在城鎮規劃區范圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業、居住、工業等用途分別評估法定最高年期的土地使用權價格,并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

 

5、標定地價

 

是指一定時期和一定條件下,能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。大家可以簡單的理解為所在小區的均價,以及小區內類似房屋(戶型、樓層、裝修)的掛牌價和成交價格。

 

6、出讓地價、轉讓地價和其他地價

 

出讓地價:國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益;

轉讓低價:土地使用者將土地使用權再轉移的價格。

 

7、房屋重置價格

 

是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。

 

8、底價

 

是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。

 

9、補地價

 

是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

 

以上就是評估機構對抵押房產的主要評估項目,不同評估機構對于同一所房屋的評估可能會存在不同程度的偏差,一般認為,評估偏差率超過20%,才為評估重大差異。雖然銀行會有指定或認可的評估機構,但小編建議大家可以自己先有一個預估范圍。

 

個人評估因素

 

基于個人專業性問題,自我評估除了參考周邊房價之外,還可以參考的因素主要有:

 

1、房齡:房子一旦蓋好便進入折舊期,一般說來,磚混結構一等房屋的折舊期限是50年,那么每年的折舊率為2%;

 

2、戶型:舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美新房,如果在房子的戶型設置中,客廳、衛生間和廚房的面積都不大,則扣減10%;

 

3、樓層:房子所在的樓層不同,價格不一樣。例如一、二層是基準價,五、六層扣減3%,七層減5%,而三、四層則加3%,頂層減5%。

 

4、除此之外,房屋的朝向,是否有違規搭建(可能造成無法抵押),小區活動和習慣性因素等也會影響評估,例如,假如房子沒有朝南的門窗,則扣減5%;小區沒有單獨封閉,也扣減5%;屬于重點中學區域的房子要加15%,配套齊全加10%等等。

 

不過,由于個人評估的參考數據較機構少很多,計算方式也不一樣,所以兩者可能會存在一定程度的偏差。

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